Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist eine einmalige Nachzahlung zusätzlich zum regulären Hausgeld. Sie wird erhoben, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um einen konkreten Finanzbedarf zu decken.
Typische Anlässe sind Dachsanierung, Fassadeninstandsetzung, Aufzugerneuerung oder Leitungssanierung — Maßnahmen, die oft fünfstellige Beträge pro Eigentümer erfordern.
Die Rechtsgrundlage ist § 28 Abs. 1 WEG: Die Eigentümerversammlung beschließt Vorschüsse zur Kostentragung. Die Sonderumlage ist ein solcher Vorschuss-Beschluss, der über den regulären Wirtschaftsplan hinausgeht.
Praxistipp
Kein Beschluss, keine Zahlungspflicht: Die Sonderumlage muss auf einem konkreten Beschluss beruhen. Informelle Aufforderungen des Verwalters zur Zahlung sind nicht durchsetzbar.
Voraussetzungen einer wirksamen Sonderumlage
Ordnungsmäßige Beschlussfassung
- Einfache Mehrheit genügt (§ 25 Abs. 1 WEG seit Reform 2020)
- Ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung (3-Wochen-Frist, § 24 Abs. 4 WEG)
- Tagesordnung muss die Sonderumlage ausdrücklich enthalten
Bestimmtheit des Beschlusses
- Zweck der Sonderumlage (welche Maßnahme?)
- Gesamthöhe und Verteilungsschlüssel
- Fälligkeitszeitpunkt oder -bedingung
Der BGH (V ZR 257/16) hat entschieden: Die Fälligkeit tritt erst bei Abruf durch den Verwalter ein, es sei denn, der Beschluss regelt es anders.
Kostenverteilungsschlüssel
- Grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG)
- Abweichender Schlüssel durch Beschluss möglich (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
Der BGH (V ZR 239/23) stellte klar: Ein einmal beschlossener abweichender Kostenverteilungsschlüssel muss in Folgebeschlüssen angewendet werden.
Praxistipp
Verteilungsschlüssel zuerst prüfen: Wurde ein abweichender Schlüssel beschlossen, muss er auch bei der Sonderumlage angewendet werden — sonst ist der Beschluss anfechtbar.
Wann können Sie die Sonderumlage anfechten?
Anfechtungsfrist: 1 Monat
Nach § 45 Satz 1 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden.
Der BGH (V ZR 17/24) hat entschieden: Bei Zustellungsverzögerungen muss der Kläger spätestens nach einem Jahr den Sachstand beim Gericht erfragen — sonst wird die Verzögerung ihm zugerechnet.
Typische Anfechtungsgründe
- Fehlende ordnungsmäßige Einberufung
- Unbestimmtheit (Zweck, Höhe oder Verteilung unklar)
- Falscher Kostenverteilungsschlüssel
- Evident überhöhte Sonderumlage
- Keine ausreichende Begründung für die Maßnahme
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot
Nichtigkeit — ohne Frist angreifbar
Ein nichtiger Beschluss kann jederzeit angegriffen werden — etwa bei Kompetenzüberschreitung oder Verstoß gegen §§ 134, 138 BGB.
Der BGH (V ZR 239/23) stellte jedoch klar: Beschlüsse über Kostenverteilungsänderungen unterliegen materieller Kontrolle nur im Anfechtungsverfahren — sie sind nicht nichtig.
Praxistipp
Achtung Fristbeginn: Die Monatsfrist läuft ab dem Tag der Beschlussfassung — nicht ab Zugang des Protokolls. Handeln Sie sofort nach der Versammlung.
Wegweisende BGH-Rechtsprechung
Die wichtigsten BGH-Entscheidungen zur Sonderumlage im WEG-Recht.
V ZR 239/23
15.11.2024
Einmal beschlossener abweichender Kostenverteilungsschlüssel muss in Folge-Sonderumlagen angewendet werden. Anfechtungsklage gegen Sonderumlage kann nicht auf Fehlerhaftigkeit des früheren Verteilungsbeschlusses gestützt werden.
V ZR 108/24
23.10.2025
Den Wohnungseigentümern steht bei der Festsetzung von Vorschüssen — auch bei Sonderumlagen — ein weites Ermessen zu. Anfechtbar nur, wenn evident überhöht oder wesentlich zu niedrig.
V ZR 257/16
15.12.2017
Erwerber haftet für Sonderumlage, auch wenn vor Eigentumswechsel beschlossen. Fälligkeit erst bei Abruf durch Verwalter — abweichende Regelung im Beschluss erforderlich.
V ZR 81/23
22.03.2024
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz, für einzelne Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen — auch wenn dadurch der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Schlüssel geändert wird.
V ZR 17/24
25.10.2024
Bei Verzögerungen der Klagezustellung muss der Kläger spätestens nach einem Jahr den Sachstand beim Gericht erfragen — sonst wird die Zustellungsverzögerung ihm zugerechnet.
Ihr Fahrplan: Sonderumlage prüfen und anfechten
Schritt 1: Beschluss sofort prüfen
Einberufung korrekt? TOP angekündigt? Prüfen Sie, ob Zweck, Höhe und Verteilungsschlüssel im Beschluss hinreichend bestimmt sind.
Schritt 2: Kostenverteilung prüfen
Wird nach Miteigentumsanteilen oder einem abweichenden Schlüssel verteilt? Wurde ein früherer Verteilungsbeschluss beachtet? Ein Verstoß macht den Beschluss anfechtbar.
Schritt 3: Anfechtungsklage fristgerecht erheben
Innerhalb von 1 Monat ab Beschlussfassung beim Amtsgericht am Ort der Immobilie klagen (§ 43 WEG). Zustellungsverzögerungen gehen zu Ihren Lasten — verfolgen Sie den Sachstand aktiv.
Schritt 4: Zahlung unter Vorbehalt
Auch während der Anfechtung müssen Sie zahlen. Zahlen Sie unter Vorbehalt, um Rückforderungsansprüche zu sichern. Vermerken Sie den Vorbehalt im Überweisungszweck.