Grundlagen des Hausgelds
Das Hausgeld (auch Wohngeld genannt) ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft leistet. Es dient der Finanzierung der laufenden Bewirtschaftung und der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Die gesetzliche Grundlage bilden § 16 WEG (Kostenverteilung) und § 28 WEG (Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung). Seit der WEG-Reform 2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr über die Gesamtabrechnung, sondern nur noch über die Abrechnungsspitze (Nachzahlung oder Guthaben).
Bestandteile des Hausgelds
- Betriebskosten: Heizung, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Aufzugwartung
- Verwaltungskosten: Verwaltergebühr, Kontoführung, Beiratsvergütung
- Instandhaltungsrücklage: Zweckgebundene Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
Verteilungsschlüssel
Grundsätzlich werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende Schlüssel vorsehen – z.B. nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch. Seit der WEG-Reform kann die Eigentümergemeinschaft den Verteilungsschlüssel durch Beschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Der Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)
Der Verwalter erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan als Prognose der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Daraus ergibt sich die Höhe der monatlichen Vorauszahlung für jeden Eigentümer. Der Wirtschaftsplan wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung genehmigt.
Die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG)
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben den Vorauszahlungen gegenüber. Die Eigentümer beschließen über die sich ergebende Abrechnungsspitze – also die Nachzahlung oder das Guthaben jedes Eigentümers.
Die Abrechnung muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Ende des Wirtschaftsjahres vorgelegt werden – in der Regel innerhalb von 3-6 Monaten.
Hausgeld-Rückstände
Zahlt ein Eigentümer das Hausgeld nicht, kann die Gemeinschaft den Rückstand gerichtlich geltend machen. Bei erheblichen Rückständen (mehr als 3% des Einheitswerts) ist nach § 17 WEG sogar die Entziehung des Wohnungseigentums möglich – das schärfste Mittel im WEG.
Praxistipp
Mahnverfahren einleiten: Warten Sie nicht zu lange mit der Mahnung. Ab dem ersten Rückstand: schriftliche Mahnung, nach 30 Tagen gerichtliches Mahnverfahren. Verzugszinsen (§ 288 BGB) fallen ab Fälligkeit automatisch an.
Wegweisende Rechtsprechung
Die wichtigsten BGH-Entscheidungen zum Hausgeld im WEG-Recht.
V ZR 6/21
04.11.2022
Zur Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nach der WEG-Reform: Gegenstand des Beschlusses ist nur noch die Abrechnungsspitze (Nachzahlung/Guthaben), nicht die Gesamtabrechnung.
V ZR 69/19
22.01.2021
Zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels: Die Eigentümergemeinschaft kann den Schlüssel durch Beschluss ändern, wenn sachliche Gründe vorliegen.
V ZR 2/20
18.06.2021
Zur Fälligkeit der Hausgeldforderung: Vorauszahlungen werden mit Beschluss über den Wirtschaftsplan fällig. Ein gesonderter Abruf durch den Verwalter ist nicht erforderlich.
V ZR 220/19
16.07.2021
Zur Eigentumsentziehung wegen Hausgeld-Rückständen: Die Entziehung setzt voraus, dass der Eigentümer mit mehr als 3% des Einheitswerts im Rückstand ist und eine Abmahnung erfolgte.
V ZR 131/18
15.11.2019
Zur Darlegungslast bei Hausgeld-Klagen: Die Gemeinschaft muss den beschlossenen Wirtschaftsplan und die Einzelbelastung des beklagten Eigentümers darlegen.
Praxistipps für Verwalter und Eigentümer
Für WEG-Verwalter
Erstellen Sie den Wirtschaftsplan rechtzeitig und nachvollziehbar. Kalkulieren Sie eine ausreichende Instandhaltungsrücklage ein – die Peter'sche Formel (ca. 7,10 EUR/qm für Gebäude bis 22 Jahre, bis 11,50 EUR/qm für ältere Gebäude) bietet eine Orientierung.
Für Eigentümer (Vermieter)
Prüfen Sie die Jahresabrechnung auf umlagefähige Betriebskosten. Nur Positionen nach der BetrKV können auf den Mieter umgelegt werden. Die Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Erstellen Sie die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Beim Immobilienkauf
Verlangen Sie vor dem Kauf die letzten 3 Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen. Achten Sie auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage und geplante Sonderumlagen. Hausgeld-Rückstände des Voreigentümers gehen auf den Erwerber über (§ 16 Abs. 4 WEG).