Heizungsgesetz und WEG

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Kerngedanke: Neue Heizungen müssen mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellt das besondere Herausforderungen dar.

Übergangsfristen für Bestandsgebäude

Das GEG koppelt die Umsetzungsfristen an die kommunale Wärmeplanung:

• Großstädte (über 100.000 Einwohner): Die Pflicht greift ab 30. Juni 2026
• Kleinere Gemeinden: Die Pflicht greift ab 30. Juni 2028
• Vor diesen Stichtagen: Beim Defekt dürfen fossile Heizungen noch eingebaut werden, müssen aber ab dem Stichtag auf 65 % EE umgestellt werden

Erfüllungsoptionen

Die WEG hat verschiedene Wege, die 65-%-Pflicht zu erfüllen:

• Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser)
• Fernwärmeanschluss (abhängig von kommunaler Planung)
• Biomasse (Pelletheizung)
• Solarthermie-Hybridheizung
• Wasserstoff-ready Gasheizung (mit Einschränkungen)

Sonderfall Etagenheizungen

Für WEGs mit Etagenheizungen (z.B. Gas-Thermen) schreibt das GEG eine Bestandsaufnahme vor. Die Gemeinschaft muss entscheiden: Anschluss an Fernwärme, Umstellung auf Zentralheizung oder Beibehaltung der Etagenheizungen mit GEG-konformer Modernisierung.

Erhaltung oder bauliche Veränderung?

Die Einordnung ist entscheidend für den Beschlussmaßstab. Das AG Berlin-Charlottenburg (74 C 48/22) hat klargestellt: GEG-bedingte Modernisierungen an der Heizungsinfrastruktur (z.B. Schornstein-Ertüchtigung für neue Brennwerttherme) können Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG sein — nicht bauliche Veränderungen. Die Gemeinschaft kann die Umsetzung dann nicht verweigern.

Anders bei einem vollständigen Heizungstausch (z.B. Gasheizung → Wärmepumpe): Das ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und erfordert einen Mehrheitsbeschluss.

Bau- und Kostenbeschluss gemeinsam

Der Baubeschluss (§ 20 WEG) und der Kostenbeschluss (§ 21 WEG) müssen gemeinsam gefasst werden. Ohne gleichzeitige Kostenregelung entspricht der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Bestimmtheitsanforderungen

Das AG Köln (202 C 38/24) hat einen Beschluss zum Einbau einer Wärmepumpe wegen Unbestimmtheit für unwirksam erklärt: Es fehlten Angaben zu Gerätetyp, technischen Details, Schallschutz, Wanddurchbrüchen und Leitungsverlegung. Der Beschluss muss so präzise sein, dass auch Sonderrechtsnachfolger die Rechtswirkungen erkennen können.

BGH: Nutzenprinzip bei Erhaltungskosten

Der BGH hat in zwei Leitentscheidungen vom 22. März 2024 (V ZR 81/23 und V ZR 87/23) die Beschlusskompetenz der WEG bei der Kostenverteilung erheblich erweitert: Die Eigentümerversammlung kann die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen nach dem Nutzenprinzip (Gebrauch oder Möglichkeit des Gebrauchs) verteilen — auch abweichend vom gesetzlichen Schlüssel.

Das bedeutet konkret: Einzelne Eigentümer können erstmals belastet oder vollständig befreit werden, wenn der tatsächliche Gebrauch dies rechtfertigt.

Einzelfall statt Grundsatzregelung

Der BGH (V ZR 87/23) stellt klar: Bei einer einzelnen Erhaltungsmaßnahme (z.B. konkreter Heizungstausch) kann eine Sonderverteilung der Kosten beschlossen werden, ohne gleichzeitig eine Grundsatzregelung für alle Zukunftsfälle fassen zu müssen. Die Gemeinschaft kann flexibel fallbezogen entscheiden.

Zentralheizung = Gemeinschaftseigentum

Zentralheizungen sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Das AG Köln (215 C 60/21) bestätigt: Auch eine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung ist nichtig, wird aber gemäß § 140 BGB gegebenenfalls in eine Kostenverteilungsregelung umgedeutet. Die Kosten des Heizungstauschs können daher nicht einfach auf einzelne Sondereigentümer abgewälzt werden.