Das Fenster-Paradox im WEG-Recht
Fenster gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG) — und dennoch zahlt in vielen WEG-Anlagen der einzelne Eigentümer die Reparatur. Wie passt das zusammen?
Die Antwort liegt in der Teilungserklärung: Viele Gemeinschaftsordnungen übertragen die Instandhaltungspflicht für Fenster auf den Sondereigentümer. Der BGH hat klargestellt: Das ist für laufende Reparaturen zulässig — aber bei Totalerneuerung muss die Gemeinschaft einspringen. Ein brandaktuelles BGH-Urteil aus 2025 hat die Rechtslage erneut präzisiert.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Instandhaltungsklausel per Beschluss änderbar (2025)
Die jüngste Leitentscheidung: Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, die einzelnen Eigentümern die Fensterkosten auferlegt, kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG geändert werden. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Änderung vereinbarter Kostentragungsregelungen.
V ZR 36/24
23.05.2025
Vereinbarung über Instandhaltungskostentragung für Fenster durch einzelne Eigentümer kann per Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG geändert werden.
2. Kostenverteilung für Einzelmaßnahme änderbar
Die Eigentümer können für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme eine von der gesetzlichen oder vereinbarten Regelung abweichende Kostenverteilung beschließen. Ein Einzelfallbeschluss muss nicht zugleich eine Regelung für alle künftigen Fälle treffen.
V ZR 87/23
22.03.2024
Kostenverteilung für einzelne Erhaltungsmaßnahme kann per Beschluss geändert werden. Einzelfallbeschluss muss keine Regelung für künftige Fälle treffen.
Praxistipp
Neues Recht nutzen: Seit BGH V ZR 36/24 können Sie als Gemeinschaft die Fenster-Kostentragungsklausel per Mehrheitsbeschluss ändern. Wenn die Klausel einzelne Eigentümer unangemessen belastet, stellen Sie einen Beschlussantrag in der nächsten Eigentümerversammlung.
3. Fenster sind Gemeinschaftseigentum — Leitentscheidung
Die Grundsatzentscheidung: Fenster, Türen und Rollläden, die die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bilden, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft kann per Mehrheitsbeschluss über ihren Austausch entscheiden.
V ZR 46/13
22.11.2013
Fenster und Türen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann per Mehrheitsbeschluss über Austausch entscheiden.
4. Dachflächenfenster: Gemeinschaft ist zuständig
Auch Dachflächenfenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Für ihren vollständigen Austausch ist die Gemeinschaft zuständig — selbst wenn die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung dem Sondereigentümer zuweist.
V ZR 174/11
02.03.2012
Dachflächenfenster sind Gemeinschaftseigentum. Vollständiger Austausch ist Sache der Gemeinschaft — auch bei abweichender GO.
5. Eigenmächtiger Austausch: Kein Erstattungsanspruch
Wer ohne Beschluss der Gemeinschaft eigenmächtig Fenster austauscht, hat keinen Erstattungsanspruch. Der BGH hat klargestellt: Es gibt keinen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht für eigenmächtige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
V ZR 254/17
14.06.2019
Kein Erstattungsanspruch für eigenmächtigen Fensteraustausch am Gemeinschaftseigentum. Erst Beschluss einholen — sonst tragen Sie die Kosten allein.
Praxisfolgen
Für Eigentümer mit kaputten Fenstern
- Nicht eigenmächtig austauschen: Ohne Beschluss bleiben Sie auf den Kosten sitzen (BGH V ZR 254/17).
- Beschluss beantragen: Stellen Sie einen Antrag auf Fensteraustausch in der nächsten Eigentümerversammlung.
- Kostenverteilung prüfen: Seit BGH V ZR 36/24 kann eine unfaire Klausel per Mehrheitsbeschluss geändert werden.
Für die Gemeinschaft
- Einheitliches Vorgehen: Planen Sie den Fensteraustausch einheitlich für die gesamte Anlage — das ist wirtschaftlicher und vermeidet Streit.
- Rücklage bilden: Die Erhaltungsrücklage sollte Fensteraustausch berücksichtigen, da die Gemeinschaft bei Totalerneuerung immer zahlt.
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