Der Paradigmenwechsel
Vor der WEG-Reform 2020 war jede bauliche Veränderung ein Minenfeld: Einstimmigkeit aller betroffenen Eigentümer war erforderlich. Seit dem 1. Dezember 2020 genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss — mit der Grenze bei unbilliger Benachteiligung oder grundlegender Umgestaltung.
Der BGH hat seit 2020 in einer Flut von Entscheidungen die neuen Spielregeln konkretisiert. Die fünf wichtigsten Urteile zeigen: Der Gestaltungsspielraum ist groß — aber nicht grenzenlos.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Altes vs. neues Recht bei Beseitigungsansprüchen
Für Beseitigungsansprüche gegen bauliche Veränderungen, die vor dem 01.12.2020 vorgenommen wurden, gilt weiterhin das alte Recht. Der Gestattungsanspruch nach neuem Recht kann dem Beseitigungsverlangen aber entgegengehalten werden.
V ZR 29/24
18.07.2025
Beseitigungsanspruch gegen bauliche Veränderung vor WEG-Reform: Altes Recht anwendbar, aber Gestattungsanspruch nach neuem Recht kann entgegengehalten werden.
2. Unbillige Benachteiligung: Nur bauliche Auswirkungen zählen
Bei der Beurteilung der unbilligen Benachteiligung (§ 20 Abs. 4 WEG) sind grundsätzlich nur die unmittelbaren baulichen Auswirkungen zu berücksichtigen — nicht die Folgen des späteren Gebrauchs (z.B. Lärmbelästigung durch ein Klimagerät).
V ZR 128/24
23.05.2025
Unbillige Benachteiligung: Nur unmittelbare bauliche Auswirkungen sind maßgeblich, nicht die Folgen des späteren Gebrauchs (hier: Lärm durch Klimagerät).
Praxistipp
Beschluss klar formulieren: Beschreiben Sie die bauliche Maßnahme so konkret wie möglich (Standort, Abmessungen, Material). Vage Beschlüsse sind anfechtbar. Separate Nutzungsregelungen (z.B. Betriebszeiten für Klimaanlagen) können zusätzlich beschlossen werden.
3. Bestandskräftiger Beschluss schützt
Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss schützt den Bauherrn auch dann, wenn die Auswirkungen des Gebrauchs die Miteigentümer beeinträchtigen. Der Beschluss muss innerhalb der Monatsfrist angefochten werden — danach ist er bindend.
V ZR 105/24
28.03.2025
Bestandskräftiger Gestattungsbeschluss nach § 20 WEG schützt den Bauherrn. Auswirkungen des späteren Gebrauchs sind nicht bei der Beschlussanfechtung zu prüfen.
4. Vermieter haftet als mittelbarer Störer
Ein vermietender Eigentümer haftet als mittelbarer Handlungsstörer, wenn sein Mieter ohne Gestattungsbeschluss bauliche Veränderungen vornimmt und der Eigentümer dies erlaubt oder davon weiß und nichts unternimmt.
V ZR 1/24
21.03.2025
Vermietender Eigentümer haftet als mittelbarer Handlungsstörer für bauliche Veränderungen durch seinen Mieter ohne Gestattungsbeschluss.
5. Beschlussersetzungsklage: Niedrige Hürden
Für die Beschlussersetzungsklage nach § 20 Abs. 3 WEG genügt es, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung gestellt wurde. Zusätzliche Informationspflichten bestehen nicht — der Kläger muss nicht vorab Pläne oder Gutachten einreichen.
V ZR 86/24
14.02.2025
Beschlussersetzungsklage nach § 20 Abs. 3 WEG: Für die Vorbefassung genügt der Antrag in der Versammlung. Keine zusätzlichen Informationspflichten.
Praxisfolgen
Für bauwillige Eigentümer
- Antrag stellen: Beantragen Sie die Gestattung in der Eigentümerversammlung. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt.
- Bei Ablehnung klagen: Die Beschlussersetzungsklage hat niedrige Hürden — kein vorheriges Gutachten oder Planvorlage erforderlich.
- Beschluss bestandskräftig werden lassen: Nach Ablauf der Anfechtungsfrist (1 Monat) ist der Beschluss bindend.
Für betroffene Nachbarn
- Sofort anfechten: Wenn Sie unbillig benachteiligt werden, müssen Sie den Beschluss innerhalb der Monatsfrist anfechten.
- Nur bauliche Auswirkungen zählen: Spätere Nutzungsstörungen (Lärm, Geruch) sind kein Anfechtungsgrund — aber Grundlage für separate Unterlassungsansprüche.
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