Die Revolution des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Die WEG-Reform 2020 hat den Eigentümern ein mächtiges Instrument an die Hand gegeben: Per einfachem Mehrheitsbeschluss können sie den Kostenverteilungsschlüssel ändern — auch abweichend von der Teilungserklärung. Der BGH hat in einer Welle von Entscheidungen die Grenzen dieser neuen Kompetenz ausgelotet.
Das Ergebnis: Die Beschlusskompetenz ist weiter als erwartet. Sie umfasst die Änderung vereinbarter Schlüssel, die Aufhebung von Kostenbefreiungen und sogar Einzelfallentscheidungen ohne Dauerwirkung.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Verteilungsschlüssel für Rücklagen ändern
Die Eigentümer können per Beschluss den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ändern. „Bestimmte Arten von Kosten" ist weit auszulegen — auch eine allgemeine Neuregelung des Schlüssels ist zulässig.
V ZR 128/23
14.02.2025
Eigentümer können per Beschluss den Verteilungsschlüssel für die Erhaltungsrücklage ändern. 'Bestimmte Arten von Kosten' ist weit auszulegen.
2. Objektbezogene Kostentrennung aufheben
Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Abänderung einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung. Bisher nicht belastete Einheiten können per Beschluss an den Kosten beteiligt werden.
V ZR 236/23
14.02.2025
Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst Abänderung vereinbarter objektbezogener Kostentrennung. Bisher nicht belastete Einheiten können beteiligt werden.
Praxistipp
Sachlichen Grund angeben: Auch wenn § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG keinen sachlichen Grund fordert, sollte der Beschluss eine Begründung enthalten. Das stärkt die Position bei einer Anfechtungsklage und zeigt, dass keine willkürliche Benachteiligung vorliegt.
3. Kostenbefreiung per Beschluss aufheben
Selbst eine in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenbefreiung für bestimmte Einheiten kann per Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Die bisher befreiten Eigentümer werden erstmals an den Kosten beteiligt.
V ZR 239/23
15.11.2024
Kostenbefreiung in der Teilungserklärung kann per Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Bisher befreite Eigentümer werden erstmals an Kosten beteiligt.
4. Prozesskosten nach allgemeinem Schlüssel
Kosten aus Beschlussklageverfahren sind Verwaltungskosten und nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umzulegen. Eine Sonderumlage zur Deckung dieser Kosten ist ordnungsmäßig.
V ZR 139/23
19.07.2024
Prozesskosten aus Beschlussklageverfahren sind Verwaltungskosten und nach allgemeinem Verteilungsschlüssel umzulegen. Sonderumlage hierfür ist ordnungsmäßig.
5. Einzelfallbeschluss ohne Dauerwirkung
Für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme kann eine abweichende Kostenverteilung beschlossen werden. Ein solcher Einzelfallbeschluss muss nicht zwingend auch für künftige gleich gelagerte Fälle gelten.
V ZR 87/23
22.03.2024
Kostenverteilung für einzelne Erhaltungsmaßnahme änderbar. Einzelfallbeschluss muss keine Regelung für künftige Fälle treffen.
Praxisfolgen
- Weitreichende Gestaltungsfreiheit: Die Eigentümer können nahezu jeden Kostenverteilungsschlüssel per Beschluss ändern — auch entgegen der Teilungserklärung.
- Keine Alleinherrschaft: Die Änderung darf nicht einzelne Eigentümer willkürlich benachteiligen. Ein sachlicher Grund stärkt die Position.
- Flexibilität nutzen: Einzelfallbeschlüsse für konkrete Maßnahmen sind möglich, ohne den Schlüssel dauerhaft zu ändern.
- Anfechtungsfrist beachten: Wer von einer Änderung benachteiligt wird, muss innerhalb eines Monats anfechten.
LexAImmo nutzen
LexAImmo durchsucht 127 Kostenverteilungs-Entscheidungen — finden Sie die passende Rechtsprechung für Ihren Fall.