Cityhub wandelt Berliner Ladenfläche in Kapselhotel um – und testet damit am Leipziger Platz, ob sich leerer Einzelhandel als Mikro-Hotel besser rechnet als als Laden. Auf rund 2.100 Quadratmetern im Gebäude Leipziger Platz 15 entstehen 139 private Hubs, Gemeinschaftsflächen und eine Sauna, Eröffnung im vierten Quartal 2027.[2][3][7] Die These dieses Beitrags: Das Plug-and-Play-System macht aus sterbender Verkaufsfläche einen dichten, CO2-armen Beherbergungsstandort und liefert eine Vorlage für andere Innenstädte mit Leerstand.
1. Ein Kapselhotel als Antwort auf Leerstand
Der Befund: CityHub kommt nach Hamburg als zweitem Schritt nach Berlin und belegt dort keine Neubaufläche, sondern die Hälfte des Erdgeschosses und den gesamten ersten Stock einer gemischt genutzten Bestandsimmobilie.[2][3][4]
Die Marke, vor rund zehn Jahren in Amsterdam von Pieter van Tilburg und Sem Schuurkes gegründet, verbindet private Schlafeinheiten mit geteilten Aufenthaltsräumen.[1] Der Berliner Vertrag steht für Adaptive Reuse: Weiterbauen im Bestand statt Abriss und Neubau.[4][6]
Der Leipziger Platz als Brennpunkt des Wandels
Das LP15 vereint Einzelhandel, Büros und Wohnungen an der früheren Grenze zwischen Ost- und West-Berlin.[3] Die Lage bündelt Laufkundschaft, Büropendler und Touristen auf engem Raum.
Für CityHub zählt die Kombination aus Sichtbarkeit im Erdgeschoss und stapelbaren Einheiten im Obergeschoss. Genau dort setzt das Konzept an.
2. Projektdetails: 139 Hubs auf 2.100 Quadratmetern
Der Befund: 122 Standard-Hubs und 17 barrierefreie Hubs ergeben 139 Einheiten, ergänzt um Gemeinschaftsbäder, Hangout und Sauna.[3][14]
Der Baustart war für Dezember vorgesehen, die Eröffnung steht unter Vorbehalt der finalen Bestätigung für das vierte Quartal 2027.[3][7] Bauherr und Betreiber arbeiten im Bestand, was Termine von Genehmigungen und Lieferketten für Module abhängig macht.
Die Hubs: Komfort auf kleinstem Raum
Jeder Hub hat Doppelbett, WLAN, Licht- und Soundsystem. Gäste steuern Farbe und Musik per App und streamen eigene Inhalte.[1]
Pro Einheit kalkuliert CityHub mit circa 15 Quadratmetern inklusive anteiliger Gemeinschaftsfläche und erreicht damit etwa die dreifache Zimmerzahl eines klassischen Hotels auf gleicher Fläche.[5]
Barrierefreiheit als Standard
Die 17 barrierefreien Hubs sind Teil der Grundplanung, nicht nachgerüstet.[3][14] Maße, Bedienhöhen und Wegeführung folgen den gleichen Designlinien wie die Standard-Hubs.
Das senkt den Betriebsaufwand: ein Ersatzteilpool, ein Reinigungsablauf, ein Buchungssystem für alle Kategorien.
3. Das CityHub-Konzept: Digital-first und gemeinschaftsorientiert
Der Befund: Check-in per RFID-Armband, Bar ohne Kasse, Hilfe per App – CityHub verlagert Service vom Tresen aufs Telefon.[1]
Das Armband öffnet den Hub und autorisiert den Konsum in Gemeinschaftsbereichen.[1] Personal bleibt vor Ort, aber der Standardvorgang läuft ohne Warteschlange.
CityHosts: Lokale Experten statt Rezeption
CityHosts sind tags und nachts ansprechbar, physisch und über die App.[1] Sie geben Hinweise abseits bekannter Routen und helfen bei Störungen im Hub.
Das Modell ersetzt nicht die Rezeption, es verteilt sie: kurze Wege im Haus, kurze Antwortzeiten im Chat.
Technologie als Erlebnis
Mood Lighting und Sound lassen sich je Hub speichern. Wer zum zweiten Mal kommt, findet seine Einstellung wieder.[1]
Die Kehrseite: Fällt Netz oder Strom aus, steht das Kernversprechen still. Ersatzprozesse für Armband und Türöffnung gehören daher zur Betriebserlaubnis.
4. Adaptive Reuse: Nachhaltigkeit durch Umnutzung
Der Befund: CityHub ist als B Corp zertifiziert und bilanziert soziale und ökologische Kennzahlen extern.[11] Der Umbau am Leipziger Platz vermeidet die Emissionen eines Neubaus und setzt auf dichte Belegung.[4][8]
CEO Remco Gerritsen begründet das mit dem vorgefertigten System: Bestand erschließen, Module einsetzen, Bauzeit und Materialeinsatz senken.[4]
CO2-Reduktion im Vergleich
Das Unternehmen gibt bis zu 89 % weniger CO2 pro Gast gegenüber dem europäischen Branchenschnitt an.[11] Hebel sind Flächeneffizienz und Verzicht auf energieintensive Infrastruktur wie große Bäder je Zimmer oder Vollküchen.[5]
Die Zahl stammt vom Betreiber und ist nicht unabhängig für Berlin geprüft. Sie zeigt die Richtung, ersetzt aber keine gebäudespezifische Ökobilanz.
B Corp-Zertifizierung als Qualitätsmerkmal
Die Zertifizierung verlangt Nachweise und Wiederholung.[11] Für umweltbewusste Gäste ist das ein lesbares Signal.
Für Eigentümer ist sie ein Filter bei der Mieterauswahl: Wer ESG-Quoten erfüllen muss, bevorzugt Mieter mit geprüften Standards.
5. Wirtschaftliche Triebfedern: Warum Einzelhandel zu Hotels wird
Der Befund: Wo Läden rotieren und Mieten unter Druck stehen, liefert ein dicht belegtes Mikro-Hotel planbarere Erträge pro Quadratmeter als ein einzelner Ladenmieter.[4][7]
CityHub bringt ganzjährige Frequenz: Übernachtende nutzen Kiosk, Gastronomie und Nahverkehr in der direkten Umgebung. Das stabilisiert Nebeneinheiten im gleichen Haus.[2][4]
| Merkmal | Einzelhandel im Bestand (LP15-Lage) | CityHub Mikro-Hotel (Planung Berlin) |
|---|---|---|
| Fläche und Dichte | Große Verkaufsfläche, ein Mieter, Leerstandsrisiko bei Wechsel | 2.100 qm für 139 Hubs, ca. 15 qm je Einheit inkl. Gemeinschaftsanteil [3][5] |
| Ertragslogik | Umsatzabhängige Ladenmiete, frequenzsensibel | Hohe Bettenzahl auf gleicher Fläche, rund dreifache Zimmerzahl gegenüber klassischem Hotel [5] |
| Betrieb und Emissionen | Volle Haustechnik für Verkaufsfläche, Umbauten je Mieter | Geteilte Bäder und Hangout, bis zu 89 % weniger CO2 pro Gast laut Betreiberangabe [11] |
| Zeitplan | Kurzfristige Vermietung möglich, aber Wechselkosten hoch | Baustart Dezember, Eröffnung Q4 2027 unter Vorbehalt, dafür langfristiger Betreibervertrag [3][7] |
Mietrenditen im Vergleich
Ohne gebäudescharfe Zahlen lässt sich keine Renditedifferenz beziffern. Die Logik ist dennoch klar: Viele kleine, zentral gelegene Einheiten glätten Ausfälle besser als eine große Ladenfläche.
Investoren wie Columbia Threadneedle suchen genau diese Streuung im Haus.[4]
Belebung der Innenstadt
Hotels erzeugen Abend- und Wochenendfrequenz, wenn Büros leer sind. Das hilft Kiosken und Gastronomie im Block.
Der Effekt kippt, wenn Anlieferung und Gästeströme Gehwege blockieren. Ein Haus mit Wohnanteil braucht klare Zeitfenster und Ansprechpartner.
6. Strategische Partnerschaft mit Columbia Threadneedle
Der Befund: Columbia Threadneedle Investments stellt Fläche und Kapital, CityHub liefert Betrieb und Marke. Nach einem Aufenthalt in Kopenhagen entschied sich das Investmentteam für Berlin.[4]
Das Haus sieht CityHub als Ergänzung zum klassischen Hotelmarkt, nicht als Ersatz.[4][7] Angesprochen sind Solo-Reisende und jüngere Städtereisende, die Lage über Fläche stellen.
Vincent Frommel zur Partnerschaft
Vincent Frommel, Head of Fund Management & Debt Finance bei Columbia Threadneedle, nennt als Gründe Nutzerakzeptanz, Preis-Leistung und das Übernachtungserlebnis.[4] Für das Portfolio bedeutet das Diversifizierung innerhalb der Immobilie: Handel unten, Beherbergung oben.
7. Standortvorteil: Historisches Herz und pulsierendes Berlin
Der Befund: Brandenburger Tor, Potsdamer Platz, Checkpoint Charlie, Museumsinsel und Tiergarten liegen im fußläufigen oder kurzen Fahrbereich.[2] Der Anschluss an U- und S-Bahn verkürzt Wege nach Kreuzberg, Neukölln und Friedrichshain.[7]
CityHub verkauft Lage ohne Luxuspreis: kleiner privater Raum, große Stadt davor.[1] Das passt zu Gästen, die tagsüber unterwegs sind und nachts nur Bett, Dunkelheit und WLAN brauchen.
Erreichbarkeit und Umfeld
Der Leipziger Platz bündelt Tourismus, Regierung und Büros. Für Betreiber senkt das das Saisonrisiko, für Gäste die Suchkosten.
Lärm und Preise bleiben Gegenposten. Wer Ruhe sucht, findet sie im Hub nur mit Tür zu und Sound an.
8. Expansion in Deutschland: Berlin folgt auf Hamburg
Der Befund: Hamburg war der erste angekündigte deutsche Standort, Berlin der zweite. In Hamburg wird das frühere Hotel Pacific zwischen St. Pauli und Sternschanze von 52 auf 110 Einheiten erweitert, Eröffnung ebenfalls 2027.[9][10]
Beide Projekte nutzen Bestand und Module, aber unterschiedliche Gebäudetypen: Hotelumbau in Hamburg, Handelsumbau in Berlin.[8][10]
Hamburg als Pilotprojekt
Hamburg zeigt, ob sich Altzimmer in Hubs umrüsten lassen, Berlin zeigt, ob sich Verkaufsfläche in Hubs verwandeln lässt. Gelingt beides, ist das System auf viele Innenstadthäuser übertragbar.
Europäisches Netzwerk
Bestehende Häuser stehen in Amsterdam, Rotterdam, Kopenhagen und Reykjavik.[8] Das Netz hilft bei Einkauf, Personalrotation und Stammgästen.
9. Marktanalyse: Wachstum der Kapselhotels
Der Befund: Future Market Insights schätzt den weltweiten Kapselhotel-Markt 2025 auf 251,5 Mio. USD und 2036 auf 539,4 Mio. USD bei 7,9 % jährlicher Wachstumsrate.[12]
Treiber sind Solo-Reisende mit 57,4 % Umsatzanteil, die Altersgruppe 25 bis 39 mit 33,6 % Anteil und ein Online-Anteil von über 61 % bei Buchungen.[12] Der deutsche Beherbergungsmarkt meldete 2024 Rekordübernachtungen, Ketten gewinnen Anteile, weil Digitalisierung und Nachhaltigkeit Investitionen verlangen.[13]
Trends und Treiber
Junge Städtereisende zahlen für Lage und reibungslose Abläufe, nicht für Minibar und Konferenzraum. Genau diese Lücke besetzt das Hub-Modell.
Offen bleibt, wie preissensibel das Segment in schwachen Jahren reagiert. Kleine Einheiten lassen sich schwer aufwerten, wenn die Auslastung sinkt.
10. Regulatorische Herausforderungen: Baugenehmigung und Brandschutz
Der Befund: Module im Bestand berühren Bauordnung, Schallschutz, Lüftung und Brandschutz auf einmal. Für Kapselhotels gibt es in Berlin keinen eigenen Genehmigungspfad.[3]
CityHub muss nachweisen, dass enge Schlafeinheiten mit Gemeinschaftsbädern Rettungswege, Brandabschnitte und Lüftungsraten einhalten. Die Prüfung erfolgt am Einzelfall im LP15.
Anpassung der Bauvorschriften
Jede Abweichung braucht Antrag und Kompensation: Brandmelder, Entrauchung, Türqualitäten, zweite Rettungswege. Pilotprojekte wie dieses schaffen Präzedenzen für Folgeanträge, aber keinen Automatismus.
Eigentümer sollten den Zeitpuffer bis 2027 genau dafür einplanen.[7]
11. Städtebauliche Auswirkungen: Belebung oder Verdrängung?
Der Befund: Eine belegte Fläche mit 139 Einheiten bringt Kaufkraft in den Block, erhöht aber auch die Touristendichte in Mitte.[2][7]
Anwohner lesen das zwiespältig: weniger Leerstand und mehr Angebot gegen mehr Lärm und steigende Gewerbemieten im Umfeld. CityHub verweist auf lokale Tipps und Einbindung ins Viertel.[1]
Perspektive der Anwohner
Was hilft: feste Ansprechpartner im Haus, klare Regeln für Hangout und Sauna am Abend, lokale Veranstaltungen mit Nutzen für die Nachbarschaft. Was schadet: anonyme App-Abwicklung bei Beschwerden.
Die Stadt sollte Kennzahlen verlangen: Belegung, Lärmprotokolle, Gewerbeeffekte im Umkreis.
12. Zukunftsaussichten: Blaupause für urbane Hotellerie
Der Befund: Lassen sich Handelsflächen mit Modulen wirtschaftlich und genehmigungsfähig umbauen, folgt der nächste Schritt fast von selbst: Büros, Parkhäuser und Warenhäuser mit ähnlichem Raster.[4][8]
Voraussetzungen sind lichte Höhen für Module, tragfähige Decken, Lüftung für dichte Belegung und ein Eigentümer, der langfristig an einen Betreiber bindet. Wo das passt, verkürzt das System Bauzeit und Materialeinsatz gegenüber Neubau.[4][5]
Übertragbarkeit auf andere Immobilientypen
Berlin und Hamburg liefern den Vergleich zweier Typen im gleichen Rechtsrahmen.[8][10] Investoren und Planungsämter lernen daran, welche Nachweise wiederverwendbar sind.
Der Engpass bleibt Personal für Reinigung und Hosts bei hoher Fluktuation. Ohne stabile Abläufe frisst der Betrieb den Flächenvorteil auf.
Fazit
Prüfen Sie als Eigentümer leerer Handelsflächen zuerst Rettungswege, Lüftung und Schallschutz, bevor Sie über Bettenzahlen sprechen – erst die Genehmigungsfähigkeit entscheidet, ob sich Module rechnen. Als Bezirk sollten Sie für Kapselhotels im Bestand einen klaren Nachweisleitfaden festlegen, damit LP15 kein Einzelfall bleibt. Offen sind unabhängige CO2-Bilanzen für Berlin, langfristige Mieteffekte im Umfeld und die Auslastung bei schwacher Konjunktur.
Quellen
- [1] CityHub announces first international location in Copenhagen — https://www.hospitalitynet.org/announcement/41003772/cityhub-announces-first-international-location-in-copenhagen
- [2] t-online.de — https://berlin.t-online.de/region/berlin/id_101462918/hotel-in-berlin-neues-projekt-cityhub-am-leipziger-platz-.html
- [3] hotelbau.de — https://www.hotelbau.de/aktuelles/city-hub-berlin/
- [4] tophotel.de — https://www.tophotel.de/city-hub-kommt-nach-berlin-389350/
- [5] Development - Our hotel portfolio & rollout — https://cityhub.com/development
- [6] CityHub signs Leipziger Platz hotel in Berlin — https://boutiquehotelnews.com/news/hotel/cityhub-leipziger-platz-berlin
- [7] CityHub Berlin: 139-Hub Hotel on Leipziger Platz by 2027 — https://thehospitalitytribune.com/cityhub-berlin-leipziger-platz-2027-2
- [8] CityHub - Press — https://cityhub.com/cityhub-announces-german-expansion-with-new-hotel-at-historic-berlin-leipziger-platz
- [9] CityHub debuts in Germany - Anglais | Hospitality ON — https://hospitality-on.com/en/opening/cityhub-debuts-germany
- [10] CityHub Announces Hamburg Hotel Development … — https://thehotelmagazine.co.uk/cityhub-announces-hamburg-hotel-development-expanding-its-european-footprint/
- [11] bcorporation.net — https://www.bcorporation.net/find-a-b-corp/company/city-hub/
- [12] futuremarketinsights.com — https://www.futuremarketinsights.com/reports/capsule-hotels-sector
- [13] mordorintelligence.com — https://www.mordorintelligence.com/industry-reports/hospitality-industry-in-germany
- [14] CityHub to Expand into Berlin with 139-Hub Hotel at Leipziger Platz - Accessible Hospitality Alliance — https://www.accessiblehospitality.com/industry-news/cityhub-to-expand-into-berlin-with-139-hub-hotel-at-leipziger-platz